建筑改造提升商业价值——以某星级酒店改造写字楼为例

写字楼改造完成的实景

某商业综合体，因甲方改变建筑群的功能布局，将原本经营高级酒店的22层高的商业楼改造成甲级写字楼，将原来的44层高的超高层写字楼则调整为经营五星级酒店业态。将酒店与商场无缝衔接，写字楼则调整到东边。随着商业楼的使用用途的改变，甲方发现其中有很多可以改进的地方，由于原来作为酒店使用，隔间长度较短，而商业楼中间区域的电梯及两侧的管道井所占面积较多。如果仅拆掉隔间改成办公楼，则每层单边的办公实用空间显得不够开阔，管道井之间的占用面积过多也是一种浪费。于是甲方委托设计院进行结构改造设计，同时委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司负责施工与部分技术把关。设计院将原来位于中间走廊区域的管道井位置统一朝内改造移动了2.1米，这意味着，单边写字楼将增加2.1米的宽度，每层写字楼增加约4.2米宽的实际使用宽度，面积增大，办公区域视野变得开阔，利于写字楼进行大型优势企业招商入驻。

整栋楼单边管道井位置整体向内侧移位约2.1米，一侧位移后实拍

该商业楼的改造难点在于，商业楼中部区域为电梯和管道井区域，电梯两侧的管道井统一向内侧移动，承重墙、梁、柱等的受力发生改变，每一层都要对相应部位的楼板、梁、柱等进行拆除、新加改造与加固补强。

楼板新加梁施工

同时，原来酒店首层的外立面及内部空间布局也不适合写字楼风格，需要配合写字楼业态的转变而改变结构布局。这是一项庞大的精细化施工工程，需要强大的配套支持，设计院与施工企业必须通力配合。

低层外立面改造

1-5楼新增扶梯改造，预留通往五星级酒店

地面首层局部新增楼板改造，用于零售店面经营

广州市鲁班建筑工程技术有限公司技术团队具有30+年建筑修缮改造工程一体化施工管理经验，公司拥有大学教授出身的一级注册结构师、高级工程师、结构设计师、建造师、造价师、千万级工程管理项目经理等资深级专家与施工技术管理人才，具备设计院工作能力，能与各设计院畅通交流设计与技术工作，在项目中往往能提前介入到设计中，辅助设计院做好补强加固与防水专案设计与施工技术落地咨询工作，帮助甲方和设计院更好的落地实现他们的规划与设想，更好地提升建筑物的使用价值与商业价值。正如分享的案例中，甲方以较少的成本进行建筑改造，提升了每层的实用面积，同时大大提升了空间与视野感受，使得商业楼无论从写字楼级别还是实用面积上都取得了提升。这即是建筑改造的商业价值体现，花较小的成本，提升建筑物的格调与品位，使其价值最大化。

在我们过往的推文中也提到为什么要做建筑改造，空间视野这些都是与时尚分不开的，落伍的风格将直接导致商业被市场遗忘。商业与时尚的融合，定位与格调的匹配，往往影响着商业命脉。从我们参与过的商场改造的案例中，去过现场的都能感受到商业改造带来的人气的改变。以我司参与该商业综合体中万象汇商场改造为例，经改造后的商场整体设计风格高端大气，上下层楼板之间通过镂空设计，实现空间与视野的交错融合，随处可见的扶梯更方便了顾客在商场内自由的上下穿梭，增强了购物休闲的体验感与舒适度。商场改造完成半年内各式商家入驻爆满，即便是工作日过来拍摄依然人流很旺。

以上万象汇商场楼板镂空、增设调整扶梯改造等均由广州市鲁班建筑工程技术有限公司完成

节俭是一种美德，但在商业中安于落伍的陈旧实则是战略的懒惰。既然选择了与时尚关联的商业，就需要打破陈旧紧跟时尚，甚至以超前的时尚来引领商业才是致胜王道。